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广东省物业管理条例
一、条例概述
《广东省物业管理条例》是为了规范物业管理活动，维护业主、物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》等法律、行政法规，结合广东省实际制定的地方性法规。该条例对物业管理区域、业主大会、业主委员会、物业服务、物业使用和维护、法律责任等方面作出了详细规定。

二、主要内容
第一章 总则
第一条 为了规范物业管理活动，维护业主、物业服务企业的合法权益，营造安全、舒适、文明、和谐的居住环境，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》等法律、行政法规，结合本省实际，制定本条例。

第二条 本条例适用于本省行政区域内的物业管理活动。

本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

第三条 省人民政府住房城乡建设主管部门负责全省物业管理活动的监督管理工作。

市、县（区）人民政府住房城乡建设主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

街道办事处、乡镇人民政府应当依法指导和监督业主大会、业主委员会的成立及活动，协调处理物业管理纠纷。

第二章 物业管理区域
第四条 物业管理区域的划分应当以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础，综合考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。

第五条 新建物业出售前，建设单位应当将划定的物业管理区域向物业所在地的区、县人民政府住房城乡建设主管部门备案，并将经备案的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。

第六条 物业管理区域划定后，确需调整的，应当由业主委员会或者专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

第三章 业主、业主大会及业主委员会
第七条 房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有法律、法规规定的权利，履行法律、法规规定的义务。

第八条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

第九条 一个物业管理区域内，符合下列条件之一的，可以召开首次业主大会会议：

（一）交付使用的物业专有部分建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积百分之五十以上的；

（二）交付使用的物业专有部分建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积百分之三十以上，且首套物业交付使用满两年的。

第十条 符合成立业主大会条件的，街道办事处、乡镇人民政府应当在收到业主申请后三十日内，指导、协助业主成立业主大会筹备组。

第十一条 业主委员会由业主大会选举产生，依法履行下列职责：

（一）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；

（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（四）监督管理规约的实施；

（五）业主大会赋予的其他职责。

第十二条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向物业所在地的区、县人民政府住房城乡建设主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

第四章 物业管理服务
第十三条 业主大会成立后，应当由业主大会决定选聘或者续聘物业服务企业。业主大会决定续聘的，应当与物业服务企业重新签订物业服务合同。

第十四条 物业服务合同应当包括下列内容：

（一）物业管理区域范围；

（二）物业服务的具体内容和标准；

（三）物业服务费用及其收取方式；

（四）双方的权利和义务；

（五）违约责任；

（六）合同期限；

（七）争议解决方式。

第十五条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

第十六条 物业服务企业不得有下列行为：

（一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途；

（二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益；

（三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营；

（四）擅自停水、停电、停气催交物业服务费；

（五）法律、法规禁止的其他行为。

第五章 物业的使用和维护
第十七条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。确需改变用途的，应当经业主大会同意并依法办理相关手续。

第十八条 业主、物业使用人应当遵守管理规约，按照物业设计用途使用物业。禁止下列行为：

（一）损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构；

（二）违法搭建建筑物、构筑物；

（三）擅自改变房屋用途；

（四）破坏或者擅自改变房屋外观；

（五）擅自占用、损坏物业共用部位、共用设施设备；

（六）违反规定饲养动物；

（七）排放有毒、有害物质，发出超过规定标准的噪声；

（八）法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

第十九条 物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足业主的需要。建设单位应当在出售或者出租车位、车库十五日前，以书面形式在物业管理区域内公示拟出售或者出租的车位、车库数量、价格等信息。

第二十条 利用物业管理区域共用部位、共用设施设备进行经营的，应当经业主大会同意，所得收益依法归全体业主所有，主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

第六章 专项维修资金
第二十一条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家规定交存专项维修资金。

第二十二条 专项维修资金应当专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

第二十三条 专项维修资金的使用，应当由业主大会决定。业主大会未成立的，由物业服务企业提出使用方案，经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

第二十四条 市、县（区）人民政府住房城乡建设主管部门应当加强对专项维修资金交存、使用、管理的监督检查，定期公布专项维修资金的使用情况。

第七章 法律责任
第二十五条 违反本条例规定，建设单位未按照规定将物业管理区域向住房城乡建设主管部门备案的，由住房城乡建设主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处一万元以上五万元以下罚款。

第二十六条 物业服务企业违反本条例规定，擅自改变物业管理区域内公共建筑和共用设施用途，或者擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，由住房城乡建设主管部门责令限期改正，给予警告，并处五万元以上二十万元以下罚款。

第二十七条 物业服务企业擅自停水、停电、停气催交物业服务费的，由住房城乡建设主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处一万元以上五万元以下罚款。

第二十八条 业主、物业使用人违反本条例规定，损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构的，由住房城乡建设主管部门责令限期改正，恢复原状，并处五万元以上十万元以下罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。

第二十九条 违反本条例规定，挪用专项维修资金的，由住房城乡建设主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，并处挪用数额二倍以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第八章 附则
第三十条 本条例所称业主，是指物业的所有权人。

本条例所称物业使用人，是指物业的承租人和其他实际使用物业的人。

第三十一条 本条例自公布之日起施行。

三、条例要点解读
1. 业主大会成立条件
符合下列条件之一的，可以召开首次业主大会会议：

交付使用的物业专有部分建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积50%以上

交付使用的物业专有部分建筑面积达到30%以上，且首套物业交付使用满两年

2. 业主委员会职责
召集业主大会会议，报告物业管理实施情况

代表业主签订物业服务合同

监督和协助物业服务企业履行合同

监督管理规约的实施

3. 物业服务企业禁止行为
不得擅自改变公共建筑和共用设施用途

不得擅自占用、挖掘道路、场地

不得擅自利用共用部位、共用设施设备进行经营

不得擅自停水、停电、停气催交物业服务费

4. 业主禁止行为
不得损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构

不得违法搭建建筑物、构筑物

不得擅自改变房屋用途

不得擅自占用、损坏物业共用部位、共用设施设备

5. 车位、车库管理
物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足业主的需要。建设单位应当在出售或出租前十五日公示相关信息。

6. 专项维修资金
专项维修资金应当专款专用，用于物业保修期满后共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

四、常见问题解答
问：业主大会如何成立？

答：符合成立条件后，街道办事处、乡镇人民政府应当在收到业主申请后三十日内指导、协助成立业主大会筹备组，由筹备组负责业主大会的筹备工作。

问：物业服务企业能否停水停电催费？

答：不能。物业服务企业擅自停水、停电、停气催交物业服务费的，由住房城乡建设主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处一万元以上五万元以下罚款。

问：专项维修资金如何使用？

答：专项维修资金的使用应当由业主大会决定。业主大会未成立的，经专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半且人数过半的业主同意。

问：业主装修时需要注意什么？

答：不得损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构；不得违法搭建建筑物、构筑物；不得破坏或者擅自改变房屋外观。